भाड्यावरती आकारला जाणारा आयकर

आजकाल घर भाड्याने द्यायचे प्रमाण हे वाढले आहे. या घरभाड्यावरती साधारण किती आयकर आकारला जातो किंवा किती वजावट मिळते, ह्याबद्दल अजूनही बरीचशी लोक ही साशंक असतात. ह्याबद्दलची योग्य ती माहिती मिळवण्यासाठी हा लेख शेवटपर्यंत वाचायला विसरू नका.

सामग्री सारणी-

१.भाड्यावरती आकारला जाणारा आयकर परिचय

२.१.घराची मालमत्ता उत्पन्न म्हणजे काय?

२.२.वार्षिक भाडे म्हणजे काय?

३.स्थूल वार्षिक मूल्याची (Gross Annual Value) गणना

४.अपेक्षित भाड्याची गणना

४.१.कोणत्या वजावटी उपलब्ध आहेत?

५.संमिश्र भाडे म्हणजे काय आणि त्याची कर आकारणी?

६.घरभाडे उत्पन्नावरती वस्तू आणि सेवा कर लागू

७.भारतीय रहिवाशी नसलेल्यांना मालमत्ता कर लागू

८.सहमालकासाठी करआकारणी

९.अवास्तव भाडे आणि भाड्याची थकबाकी

१०.रिक्त मालमत्ता

११.निष्कर्ष

१.भाड्यावरती आकारला जाणारा आयकर परिचय

एखादी व्यक्ती आर्थिक वर्षात विविध स्त्रोतांपासून उत्पन्न कमावते. जसं की, पगार, व्यवसाय, मालमत्ता भाडे, बँक व्याज, इत्यादी. आणि त्या उत्पन्नावर आकारल्या जाणाऱ्या कराची गणना करण्यात येते. आयकर कायद्याच्या सेक्शन १४ प्रमाणे एका व्यक्तीच्या उत्पन्नावरील कर आकारणी ही ५ प्रकारात केली जाते. ते प्रकार खालीलप्रमाणे-

१.पगारापासून मिळणारे उत्पन्न

२.मालमत्तेमधून मिळणारे उत्पन्न

३.व्यवसायातील नफा आणि फायद्यापासून मिळणारे उत्पन्न

४.भांडवली नफ्यापासून मिळणारे उत्पन्न

५.इतर स्त्रोतांपासून मिळणारे उत्पन्न

आयकर कायद्याच्या सेक्शन १२ प्रमाणे मालमत्तेमधून मिळणारे उत्पन्न ह्या प्रकारामध्ये घरभाड्यावरती आकारल्या जाणाऱ्या कराची गणना करण्यात येते.

२.१.घराची मालमत्ता उत्पन्न म्हणजे काय?

घराची मालमत्ता उत्पन्न म्हणजे मालमत्ता भाड्याने देऊन किंवा मालमत्ता हस्तांतरण करून उत्पन्न कमावणे. आयकर कायद्याप्रमाणे कोणतीही मालमत्ता जसं की, घरे, अपार्टमेंट्स, इमारती, गोदामे, इत्यादी. हे सगळे घराची मालमत्ता म्हणून गणले जाते. भाडे उत्पन्नावरील कर हा नेहमी जमा रक्कमेच्या आधारावर असून पावती आधारावर नसतो.

२.२.वार्षिक भाडे म्हणजे काय?

वार्षिक भाडे म्हणजे एखाद्या वर्षात मालमत्तेवर मिळालेले भाडे किंवा मिळणारे भाडे. ते भाडे हे प्रत्येक वर्षाला बदलू शकते आणि त्या रक्कमेवर कर आकारला जातो. 

वार्षिक भाड्याची गणना कशी करावी?

आयकर कायद्याच्या सेक्शन २३ प्रमाणे मालमत्तेवरील वार्षिक भाड्याची गणना कशी करावी हे खालीलप्रमाणे दिले आहे.

निव्वळ वार्षिक मूल्य (Net Annual Value) = स्थूल वार्षिक मूल्य (Gross Annual Value) – नगरपालिका कर (Municipal Taxes)

३.स्थूल वार्षिक मूल्याची (Gross Annual Value) गणना

स्थूल वार्षिक मूल्य हे खालीलपैकी जी रक्कम जास्त असेल ते असते.

• अपेक्षित भाडे- मालमत्ता ज्या अपेक्षित रक्कमेवर भाड्याने विकली जाण्याची शक्यता असते.

• वास्तविक मिळालेले भाडे किंवा मिळणारे भाडे- मालकाला मिळालेली वास्तविक भाड्याची रक्कम 

महत्वाची टीप- वास्तविक मिळालेल्या किंवा मिळणाऱ्या भाड्याच्या रक्कमेत मालमत्ता रिक्त राहिल्यामुळे होणारा तोटा हा समाविष्ट असतो. पण अवास्तव भाड्याची रक्कम ही त्या रक्कमेत समाविष्ट नसते. 

४.अपेक्षित भाड्याची गणना

तपशील	रककम (रुपये)
वार्षिक मूल्य	×××
वजा: भरलेले नगरपालिका कर	×××
निव्वळ वार्षिक मूल्य	×××
वजा: सेक्शन २२ च्या अंतर्गतवजावट	(×××)
मानक वजावट @३०%	(×××)
कर्जावरील व्याज	(×××)
घराची मालमत्ता उत्पन्न	(×××)

अपेक्षित भाडे हे खालीलपैकी जी रक्कम जास्त असेल ते असते.

• नगरपालिका मूल्य- मालमत्ता ज्या ठिकाणी आहे त्या क्षेत्रातील स्थानिक प्रशासनाने त्या इमारतीचे केलेले मूल्यांकन

• वाजवी भाडे- वाजवी भाडे म्हणजे आजूबाजूच्या परिसरातील सारख्या मालमत्तेसाठी आकारले जाणारे भाडे.

जर मालमत्ता ही भाडे नियंत्रण कायद्याच्या अंतर्गत येत असल्यास अपेक्षित भाडे हे मानक भाड्यापेक्षा जास्त नसावे. त्याचप्रमाणे येथे अपेक्षित भाडे हे मानक भाड्यापेक्षा जास्त असते. 

• मानक भाडे- जर मालमत्ता भाडे नियंत्रण कायद्याच्या अंतर्गत येत असेल तर मालमत्तेचे मूल्य हे त्या कायद्यानुसार निश्चित केलेले असते. 

४.१.कोणत्या वजावटी उपलब्ध आहेत?

आयकर कायद्याच्या सेक्शन २४ अंतर्गत भाड्याच्या उत्पन्नावरील कराची गणना करताना खालील वजावटी उपलब्ध आहेत.

• भरलेला नगरपालिका कर- मालमत्तेच्या मालकाने सरकारला भरलेल्या नगरपालिका करावरील वजावट

• मानक वजावट (सेक्शन २४(अ) च्या अंतर्गत असलेली वजावट)- सगळे करदाते हे निव्वळ वार्षिक मूल्यावरील ३०% वजावटीचा फायदा घेण्यासाठी पात्र असतात. ही वजावट स्वमालकीच्या मालमत्तेसाठी लागू होत नाही.

• गृहकर्जावरील व्याज (सेक्शन २४(ब) च्या अंतर्गत असलेली वजावट)- बरेचसे करदाते हे मालमत्ता खरेदीसाठी, बांधकाम किंवा नूतनीकरणासाठी गृहकर्ज घेतात. येथे ते त्या गृहकर्जावरील व्याज वजावट म्हणून खालीलप्रमाणे घेऊ शकतात.

१) स्वमालकीच्या मालमत्तेसाठी वार्षिक २ लाखापर्यंत वजावट मिळते.

२) मालमत्ता स्वतःच्या मालकीची नसेल तर गृहकर्जाच्या व्याजाची पूर्ण रक्कम कोणत्याही मर्यादेशिवाय वजावटीसाठी मिळते. 

५.संमिश्र भाडे म्हणजे काय आणि त्याची कर आकारणी?

संमिश्र भाडे म्हणजे जेव्हा घरमालकाला जागेसाठी मिळणाऱ्या भाड्याच्या रक्कमेमध्ये फर्निचर, जागा, यंत्रसामग्री, वातानुकूलित उपकरण, सुरक्षा, वीज, इत्यादी सेवा आणि सुविधा पुरवण्यासाठीची रक्कम समाविष्ट असते, तेव्हा त्या संचयी रक्कमेला संमिश्र भाडे असे म्हणतात. 

व्यापकपणे पाहायला गेल्यास संमिश्र भाड्याचे दोन घटक असतात.

१) सेवा आणि सुविधांसोबत (वीज, लिफ्ट) घर भाड्याने देणे. 

२) घर इतर मालमत्तेसोबत (फर्निचर, गाडी) भाड्याने देणे. 

या दोन्ही संमिश्र भाड्याच्या घटकांमधील करपात्रता खालीलप्रमाणे आहे.

• घरासोबत बाकीच्या सेवा आणि मालमत्ता वेगळ्या होत नसल्यास- बाकीच्या सेवा आणि मालमत्तेवर आकारलेले भाडे हे इतर स्रोतांपासून मिळणारे उत्पन्न किंवा व्यवसायातील नफा आणि फायद्यापासून मिळणारे उत्पन्न या अंतर्गत त्यावर कर आकारणी केली जाते.

• घरासोबत बाकीच्या सेवा आणि मालमत्ता वेगळ्या होत असल्यास- येथे संमिश्र भाडे हे वेगळे करावे लागते. घरावरील भाडे हे मालमत्तेमधून मिळणारे उत्पन्न या प्रकाराअंतर्गत त्यावर कर आकारणी करण्यात येते आणि बाकीच्या सेवा आणि मालमत्तेवरील भाड्यावर इतर स्रोतांपासून मिळणारे उत्पन्न किंवा व्यवसायातील नफा आणि फायद्यापासून मिळणारे उत्पन्न या अंतर्गत त्यावर कर आकारणी केली जाते. 

६.घरभाडे उत्पन्नावरती वस्तू आणि सेवा कर लागू

मध्यवर्ती वस्तू आणि सेवा कर कायद्यानुसार अचल मालमत्ता भाड्याने देणे ही करपात्र असणारी एक सेवा समजली जाते आणि घरभाड्यावरील वस्तू आणि सेवा कराची आकारणी खालीलप्रमाणे-

• निवासी मालमत्ता- जर घरमालक त्याची जागा निवासी उद्देशासाठी भाड्याने देत असल्यास त्या जागेतून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर वस्तू आणि सेवा कर लागू होत नाही. जर घरमालक त्याची निवासी जागा व्यावसायिक उद्देशासाठी देत असल्यास त्या जागेतून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर १८% या दराने वस्तू आणि सेवा कर आकारण्यात येतो.

• व्यावसायिक मालमत्ता- कोणतीही मालमत्ता व्यावसायिक कारणांसाठी भाड्याने दिल्यास त्या जागेतून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर १८% या दराने वस्तू आणि सेवा कर आकारला जातो. 

वस्तू आणि सेवा कर तेव्हाच लागू होतो, जेव्हा वस्तू आणि सेवा कराच्या नोंदणीची उंबरठा मर्यादा ही ओलांडली जाते.

७.भारतीय रहिवाशी नसलेल्यांना मालमत्ता कर लागू

भारतीय रहिवाशी नसलेल्यांसाठी भारतामधील स्थायिक मालमत्ता ही भारतीय रहिवाश्यांप्रमाणेच करपात्र असते. त्यामधून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर देखील मालमत्तेमधून मिळणारे उत्पन्न या प्रकाराअंतर्गत करआकारणी केली जाते. त्याचप्रमाणे, भारतीय रहिवाशी नसलेले देखील आयकर कायद्याच्या सेक्शन २४ प्रमाणे मिळणाऱ्या वजावटीसाठी पात्र आहेत.

• नगरपालिका कर 

• मानक वजावट ३०% या दराने

•  कर्जावरील व्याज (ते कर्ज हे NRI गृहकर्ज असावे)

८.सहमालकासाठी करआकारणी

जेव्हा दोन किंवा अधिक व्यक्ती एकत्रितपणे एखादी घराची मालमत्ता खरेदी करतात, तेव्हा त्याला संयुक्त मालकी असलेली घराची मालमत्ता असे म्हटले जाते आणि त्या मालमत्तेचा प्रत्येक मालक हा सहमालक म्हणून ओळखला जातो.

आयकर कायद्याच्या सेक्शन २६ मध्ये सहमालकी हक्काच्या मालमत्तेवर करआकारणी कशी होते याबद्दलच्या तरतूदी दिलेल्या आहेत. त्यामध्ये असे सांगितले आहे की, जेव्हा दोन किंवा अधिक व्यक्ती एखाद्या घराचे किंवा मालमत्तेचे मालक असतात आणि प्रत्येकाच्या उत्पन्नाचे भाग हे सहजरित्या ओळखता किंवा शोधता येत असल्यास प्रत्येक मालक हा त्याला त्या मालमत्तेमधून मिळणाऱ्या उत्पन्नाच्या भागावरती जो कर लागू होईल त्याप्रमाणे जबाबदार असतात. 

जर प्रत्येकाच्या उत्पन्नाचे भाग हे सहजरित्या ओळखता किंवा शोधता येत नसल्यास त्या भाडेउत्पन्नावर व्यक्तीच्या संघटनेप्रमाणे कर आकारला जातो. 

करआकारणीसाठी मालमत्ता ही स्वमालकीची किंवा भाडेतत्वावर देण्यात आलेली असावी.

एखाद्या व्यक्तीच्या नावे दोन स्वमालकीच्या मालमत्ता असल्यास त्यावर कोणतीही करआकारणी केली जात नाही. तर भाडेतत्वावर दिलेल्या मालमत्तेमधून मिळणाऱ्या उत्पन्नावरती कर हा लागू होतो.

९.अवास्तव भाडे आणि भाड्याची थकबाकी

अवास्तव भाडे म्हणजे भाडेकरू जी भाड्याची रक्कम मालमत्तेच्या मालकाला भरण्यासाठी पात्र आहे आणि तो किंवा ती व्यक्ती ती भाड्याची रक्कम मालमत्तेच्या मालकाला त्या वर्षात देऊ शकला नाही. 

अवास्तव भाडे आणि भाड्याच्या थकबाकीवरील कर आकारणी

जर एखाद्या वर्षी किंवा एखाद्या वर्षाच्या विशिष्ट काळासाठी घरमालकाला त्याच्या भाड्याने दिलेल्या जागेपासून उत्पन्न न मिळाल्यास तो घरमालक त्या भाड्यावरील करासाठी जबाबदार नसतो. 

आयकर कायदा, १९६१ मधील सेक्शन २५अ प्रमाणे जेव्हा भाडेकरू अवास्तव भाडे आणि भाड्याच्या थकबाकीची रक्कम मालकाकडे जमा करेल, तेव्हा ती रक्कम मालमत्तेमधून मिळणारे उत्पन्न ह्या प्रकारामध्ये करआकारणीसाठी पात्र असते. ते उत्पन्न ज्या आर्थिक वर्षी मिळेल, त्या वर्षी करआकारणीसाठी, शिवाय सेक्शन २४(अ) प्रमाणे मानक वजावटीसाठी पात्र असते. येथे निव्वळ वार्षिक मूल्याची गणना देखील सेक्शन २३ मध्ये दिल्याप्रमाणे केली जाते. 

शिवाय अवास्तव भाडे मागील वर्षातील वास्तविक भाड्यामधून वजा करताना चार गोष्टींचे समाधान हे व्हायला हवे.

१.प्रामाणिक भाडेकरू

२.भाडे न भरणाऱ्या भाडेकरुला जागा रिकामी करायला लावणे किंवा ती जागा रिक्त करण्यासाठी योग्य ती पाऊले उचलणे.

३.भाडे न भरणाऱ्या भाडेकरूला त्याच मालकाची दुसरी मालमत्ता भाड्याने न देणे.

४.चुकवलेले भाडे मिळवण्यासाठी योग्य ती सगळी कायदेशीर पाऊले उचलणे.

१०.रिक्त मालमत्ता

जर एखादी मालमत्ता एखाद्या आर्थिक वर्षात रिक्त राहिल्यास त्या मालमत्तेवर आयकर हा काल्पनिक भाडे उत्पन्नानुसार आकारला जातो. 

रिक्त मालमत्तेवरील करआकारणीसाठी खालील मूल्यांपैकी जे मूल्य जास्त असेल ते स्थूल वार्षिक मूल्य म्हणून समजण्यात येते.

• वास्तविक मिळालेले भाडे किंवा मिळणारे भाडे

• अपेक्षित भाडे

११.निष्कर्ष

आतापर्यंत तुम्हाला भाड्यावरील आयकर आणि त्याची गणना कशी करावी याबद्दल साधारण कल्पना आली असेल. बरेचवेळा काही व्यक्तींना मालमत्तेमधून मिळणारे उत्पन्न हे जास्त मालमत्ता मालकीच्या असल्याने किंवा मालमत्तेचे क्षेत्र जास्त असल्यामुळे जास्त रक्कमेचे असते. अशावेळी तुम्ही सुरुवातीपासून व्यवस्थित योजना आखून किंवा त्यातील व्यावसायिकांचा योग्य तो सल्ला हा मालमत्तेच्या नोंदणीच्या सुरुवातीपासूनच घेतला, तर तुम्हाला योग्य प्रकारे कराचे व्यवस्थापन करायला सोपे जाईल. चांगला चार्टर्ड अकाऊंटंट किंवा आमच्यासारखे करसल्लागार तुम्हाला तुमच्या मालमत्तेच्या उत्पन्नावरील कराचे योग्य ते व्यवस्थापन करायला नक्कीच मदत करु शकतात.